頂下一間店很複雜嗎?需要書面合約嗎?

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一位客戶經營一間餐廳店面,因為疫情決定要退休了,尋尋覓覓,好不容易找到人願意接手經營,將店面頂讓出去,收了定金,也協助受讓方與房東簽新租約完畢。因為頂讓金不多,所也沒有特別簽書面契約。在後續款項還沒收到前,突然收到地方政府通知,說要做汙水下水道整治工程,限期拆除店面外推違建部分。

問題是到底要由誰承擔店面違建被拆除的風險?讓渡方?受讓方?還是房東?因為當初沒有簽書面契約,所以淪為各說各話。

另一個客戶剛接手經營一間spa店,但因為疫情影響生意,只好忍痛將店面轉讓出去,也拿到所有款項了。因為頂讓金不多,所也沒有特別簽書面契約。但店面突然收到存證信函,說店面的招牌LOGO有侵害著作權、商標權等智慧財產權,要求限期更換店面招牌LOGO。

問題是到底要由誰承擔這個疑似構成侵權的法律風險?更換招牌LOGO的費用要由誰負擔?目前經營者?前手?前前手?同樣也沒有簽書面契約,所以淪為各說各話。

店面頂讓時常發生,有的時候為了趕快脫手,多半願意以低價轉讓,加上受讓方通常是認識的親友,常常被誤認為沒有簽書面契約的必要。又或者雖然有簽書面契約,但只是網路下載版本,重要細節完全沒注意到,導致後續爭議不斷,甚至鬧上法院。

其實,頂讓標的不只是不動產、租賃權而已,還牽涉到設備、商標、營業登記、債務承擔等問題,比想像中的複雜,除了一定要簽訂書面契約外,最好找律師諮詢或協助撰擬契約,才能有效降低風險。

但讓渡契約怎麼寫?要注意哪寫細節?以下簡單說明:

▍租約問題:

如果讓渡方是房屋所有權人,讓渡方與受讓方就必須簽立一份租賃契約。租賃條件會影響讓渡意願,所以要在簽讓渡契約時討論清楚,最好是簽讓渡契約的同時,就簽租賃契約,以免夜長夢多。

如果讓渡方只是房客,這時候可以考慮由受讓方重新與房東簽立一份新的租賃契約,特色是租期、租金等租賃條件會與房東重新協商,不受原租賃契約影響。

另外,也可以考慮由受讓方直接承受原本租賃契約,方式大致有兩種:

第一種是所謂的「契約承擔」,也就是讓渡方將其因租賃契約所生的一切權利義務,概括的讓與受讓方承受。因為涉及契約當事人地位的變更,所以必須經過契約相對人(也就是房東)的同意。「契約承擔」的特色是租期、租金等契約關係,完全依照原租賃契約繼續下去,如果原租賃契約的租期剩下一年,契約承擔後的租賃契約關係也剩下一年。甚至是當初讓渡方跟房東間的特別約定,或租賃期間發生過的租賃物瑕疵等問題,都改由受讓方行使權利。

另一種是由受讓方與讓渡方簽立「轉租契約」,讓渡方則成為二房東,但要特別注意讓渡方與房東簽的租賃契約是否有禁止轉租條款,如果有,將來房東是有權利要求受讓方搬遷,會造成複雜的三角法律關係。「轉租契約」的特色是受讓方直接對讓渡方主張權利,包括租期、租金、修繕等條件,都可能跟讓渡方與房東間的租賃契約法律關係有所不同,所以事先審慎評估將來違約的可能性,是絕對必要的。

▍營業登記、建築法規、消防法規問題:

有些特殊行業除了商業登記外,還要跟目的主管機關辦理營業登記,例如:開醫療診所,要跟所在地衛生局、醫師公會辦理開業登記。還要特別注意建築法規、消防法規等對租賃物的使用限制,即便是經營相同的業務,建築法規或消防法規也會隨著時間而修改,很可能會出現適用舊法雖然可以正常經營,但適用新法就無法經營的情況發生。

由於簽讓渡契約時,相關的營業登記程序都還沒開始進行,如果受讓方沒有找專業人員(例如:建築師等)做事前評估,簽立讓渡契約後很可能出現受讓方無法如預期完成登記、無法正常營業使用的情況。這時候多半就會回過頭來找讓渡方麻煩,討論減價、解約等,徒增煩惱。為減少糾紛,最好在讓渡契約訂下相關的免責條款。

另外,有些特殊行業長期接受政府補助,這時候要注意,一旦簽讓渡契約、更換負責人後,補助是否就中斷?是否要重新申請?申請成功機率?都要一項一項釐清。

▍設備問題:

關於設備,建議要列個清單作為讓渡契約的附件,內容詳載:品項、數量、狀況、品質(例如:保存期限、保固期限、拍照等)。

點交時一定要做成點交及檢查紀錄,避免明明已經點交了卻被要求再行交付,或者設備故障了,到底是點交前發生,還是點交後才發生,產生爭議。

▍技術轉移、客戶名單等文件交付問題:

有的受讓方只是對讓渡方的行業有興趣,但沒有實際經營的經驗,這時候需不需要讓渡方提供技術轉移服務,都要事前講清楚。

技術轉移方式很多,有的是實際教學,有的是要提供工作SOP等規範、指引,有的是兩者兼備。

如果有上游廠商、協力廠商名單及聯絡方式,最好一次交待清楚,以免讓渡後還要被受讓方天天打電話詢問。

此外,受讓方有時想頂下的不只是店面而已,也包括既有的客戶名單,是否要提供?怎麼提供?最好在讓渡契約中寫清楚。

▍經銷權、代理權、加盟等問題:

有些行業是有經原廠授予經銷權、代理權,或者簽有加盟契約,如果受讓方想繼續經營該行業,要記得跟原廠或加盟主重新訂立契約,或在讓渡契約中載明由受讓方承受該等契約地位,同時確認是否已獲得原廠、加盟主書面同意。

▍商標權、著作權等智慧財產權問題:

有些店面的招牌、LOGO、店面裝潢、菜單等,都可能涉及商標權、著作權問題,簽讓渡契約時沒搞清楚下列幾點,將來可能會有民、刑事責任。

1. 是否涉及商標權、著作權?

2. 讓渡方是否為商標權人、著作權人等權利人?

3. 如讓渡人並非權利人,讓渡方經他人授權使用商標、著作的範圍?能否轉授權?轉授權的範圍?

4. 如讓渡人是權利人,讓渡標的是否移轉該權利?是否授權受讓方使用?授權範圍?

5. 讓渡人能否保證無侵害他人智慧財產權?

6. 將來如第三人主張權利,讓渡方及受讓方該如何處理?

▍廣告行銷、社群經營等問題:

除了實體店面,虛擬店面、廣告行銷、粉絲頁等社群經營,也越來越重要。

受讓方想頂下的可能不只是實體店面而已,也包含虛擬店面、粉絲頁等社群經營。

可能包括:各大電商平台的虛擬店面、臉書帳號、IG帳號、LINE@等。

這些都要在讓渡契約中交代清楚,如何移轉帳號密碼?需不需要跟粉絲公開更換經營團隊的事實?讓渡方能否以創辦人、前經營者的身分繼續對外發言?等問題。

▍競業禁止條款:

有的讓渡方將店面頂讓出去後,還是對原行業或老客戶念念不忘,最後乾脆重起爐灶,在原店面隔壁開一家相同或類似的店面,與受讓方互相競爭,讓受讓方氣得牙癢癢的。

為避免將來爭議,可以考慮在讓渡契約中約定好多少範圍內禁止讓渡方從事相同或類似的營業。

這類競業禁止條款,一般都要搭配違約金條款,避免將來難以估算損害金額,或者淪為各說各話。

以上是讓渡契約常見條款,供大家參考。細節繁雜,也會因行業性質而有不同,如有必要,還是找專業律師諮詢或協助撰擬契約,避免掛一漏萬。

▍李明勳律師

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