Q:李媽媽用兒子的名義買房子，房產借名登記在大兒子名下，其他兒女也知道這件事，在李媽媽過世後，大兒子不願將該房屋返還成遺產分配，該怎麼要回這筆遺產呢?
A:關於不動產借名登記，台灣實務界所在多有，法律上對於借名登記之要件與證明有不少實務見解，以下分析：
（一）借名登記在我國實務上原則承認其效力，只要不違反法律強制規定或公序良俗，即屬有效契約，並可類推適用委任關係。借名人(李媽)可終止契約並請求返還登記，但若登記名義人已將不動產出售給善意第三人，通常只能向登記名義人請求損害賠償，無法取回房產(無法對抗善意第三人)。
(二)若借名人或名義人死亡，借名關係可能因委任關係消滅而終止，繼承人可依法請求移轉登記。困難的是，實務上最重要的還是「舉證」。
以此案為例：若主張借名登記者(其他兒女)必需提出出資證明、稅費繳納紀錄、權狀持有、管理使用事實、書面契約或對話紀錄等證據。若證據不足，法院通常會認定登記名義人仍為所有權人(大兒子)。
更有甚者，實質所有人(本案的李媽媽)亦有用遺囑等方式，表明借名登記遺產的方式，未來在繼承人(其他全體繼承人)進行返還遺產訴訟時，可作為輔佐證據。
黃律師幫劃重點
同理，喪偶的爸爸晚年用女朋友的名義買房子，房產借名登記在她的名下，其他兒女也知道這件事，在爸爸過世後，女朋友不願將該房屋返還成遺產分配，該怎麼要回這筆遺產呢?
在實務處理上，主張借名登記人應先保全不動產，接著以存證信函或律師函終止借名關係，並請求返還；若對方不配合，可提起返還所有權移轉登記訴訟。
重點提醒：其中涉及不動產、繼承與稅務問題，由於登記名義人與實質所有人不同，當登記名義變動時會涉及是否贈與之論定，會有課徵贈與稅之問題，建議先諮詢律師，始能降低所有風險成本。想了解更多或預約諮詢請洽「如果更幸福-黃威如律師」。
